• Bufete Castro Muñoz

ESTADO DE ALARMA, ARRENDAMIENTOS E IVA.

Varios de nuestros asociados, principalmente arrendadores de locales de negocios u oficinas, nos han consultado acerca del posible devengo del IVA en aquellos supuestos en los que, como consecuencia de las medidas adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (por el que se declaró el Estado de alarma) y el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, se produzca el impago de los alquileres, sobre todo cuando los inquilinos desarrollaban en los inmuebles, actividades suspendidas por la norma (recogidas en el Anexo del Real Decreto 463/2020.

En estas líneas vamos a intentar analizar las consecuencias que podrían derivarse de dicha situación, pero exclusivamente desde un punto de vista tributario, sin entrar en consideraciones propias del Derecho Civil, que para ello hay compañeros mejor conocedores de la materia que nosotros.

De sobras es conocido el criterio tan restrictivo seguido por la Agencia Tributaria en cuanto al devengo IVA (y su consiguiente ingreso) en los casos de impago por parte del inquilino de las rentas de alquiler pactadas.

La Administración Tributaria, entiende que, en tanto subsista la relación de arrendamiento, en el momento en que el arrendador pueda exigir contractualmente el pago de la renta, nace la obligación de ingresar el IVA, en el período que corresponda, con independencia de que su importe no se haya hecho efectivo por el arrendatario. En este sentido se ha pronunciado la DGT, por ejemplo, en Consulta de 25-9-01; CV 25-4-05.

La DGT ha llegado a interpretar que hasta que no se cancele plenamente la relación arrendaticia mediante el cumplimiento por sentencia judicial y desahucio del local , se sigue devengando el IVA correspondiente al arrendamiento (DGT CV 9-6-06; CV 14-11-08), no pudiendo aplazarse su declaración e ingreso al momento de su cobro (DGT CV 25-1-13; CV 14-4-14; CV 21-10-15).

Ni siquiera la aplicación de una medida cautelar de clausura del local que impide su uso, es causa suficiente para que no se produzca el devengo del IVA (DGT CV 21-3-16; CV 7-4-16).


De acuerdo con esta doctrina administrativa pareciera que, en la actual situación, el IVA del alquiler se devengaría (procediendo el arrendador a su ingreso en el Tesoro Público) incluso en aquellos supuestos en los que se ha acordado la suspensión obligatoria de la actividad ejercida en dicho local.

Sin embargo, desde nuestro punto de vista, existe la posibilidad de enervar, en ocasiones, esta situación, tan injusta para el propietario que, por causas ajenas a su voluntad (e incluso ajena a la de su inquilino, que ha tenido que cerrar su negocio por causa mayor).


Las consecuencias serán diferentes, en función de la actividad desarrollada.


1.- Actividad suspendida por el Real Decreto 463/2020.


En este caso, por aplicación de lo dispuesto por el Art. 1.105 CCi, nos encontraríamos ante un supuesto de exoneración de rentas por fuerza mayor, por lo que, al no poder exigírsele al inquilino el importe de la misma, el IVA no se devengaría, y, por tanto, el arrendador no estaría obligado a su ingreso en la Hacienda Pública.


2.- Resto de actividades.


Aquí la situación sería distinta, ya que, según el criterio administrativo, reflejado, entre otras, en las Consultas anteriormente citadas, el impago de la renta no implica la ausencia de devengo del IVA, al seguir siendo aquella exigible.

En este supuesto, se podría optar, para aquellas actividades que han tenido que cesar en su actividad, no por obligación normativa, sino por cuestiones económicas derivadas de la situación de alarma, el que las partes acuerden una cancelación temporal del contrato.

Para ello nos apoyamos en las Consultas de la DGT V1086/2006, de 9 de junio (“...sólo en el caso de que de formal y expresamente se cancele temporalmente la relación contractual arrendaticia (…) se dejará de devengar el IVA”) y DGT V1117/2016, de 21 de marzo (“En tanto se cancele o modifique la relación arrendaticia, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del mismo, de acuerdo con la exigibilidad de las cuotas de arrendamiento que se había pactado”)

Si se cancela temporalmente el contrato, no se podría exigir la renta, y, por tanto, no se devengaría el IVA.

Tanto en un caso como en otro (ejercicio de una actividad suspendida o no), consideramos aconsejable, de ser posible, el pactar esa cancelación temporal del contrato.


Obviamente, se trata de nuestra opinión personal – que, insistimos, sin entrar en las posibles consecuencias civiles -, que no necesariamente ha de ser compartida por terceros o por la Agencia Tributaria.


Para cualquier duda o consulta pueden escribirnos a administracion1@bufetecastromunoz.es o llamen al 954.23.30.75.


Por Carlos M. Castro Ramos

Socio Director de Bufete Castro Muñoz.



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