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IMPUESTOS A TENER EN CUENTA EN LA VENTA DE UNA VIVIENDA

Actualizado: 17 de oct de 2019

La compraventa de una vivienda lleva aparejada gastos e impuestos que tanto el comprador como el vendedor deben tener en cuenta y así evitar sorpresas. Para ello, a continuación, vamos a desglosar los diferentes impuestos que gravan la compraventa de un inmueble:



IMPUESTOS QUE PAGA EL COMPRADOR


Los impuestos que debe pagar el comprador del inmueble dependerán de si adquiere una vivienda nueva o una vivienda usada:


1. VIVIENDAS DE PRIMERA ENTREGA [1]


Impuesto sobre el valor añadido (IVA)


Será necesario pagarlo siempre y cuando se compre una vivienda nueva. El porcentaje a pagar en concepto de IVA será de un 10% sobre el valor de la vivienda, excepto las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.


La empresa vendedora de la vivienda nueva será la encargada de realizar la autoliquidación del IVA en la Agencia Tributaria, en la que incluirá el IVA repercutido al comprador.


Actos jurídicos documentados (AJD)


Si se trata de la primera transmisión (viviendas de nueva construcción), además del IVA hay que afrontar el pago de AJD. Es decir, la formalización en documento público del contrato de compraventa (escrituras) está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad Actos Jurídicos Documentados.


El tipo impositivo puede oscilar entre 0,5 % y el 1,5 % del importe de la compraventa. En el caso de Andalucía el tipo general es del 1,5%, aunque existen tipos reducidos y tipos incrementados para casos determinados.


Se presentará a través del impreso oficial facilitado por la Comunidad Autónoma competente (Modelo 600) y la cuota resultante se ingresará en cualquiera de las entidades colaboradoras.


El plazo de presentación es de 30 días hábiles a contar desde el siguiente a que se realice el acto o contrato.


2. VIVIENDAS DE SEGUNDA ENTREGA


Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).


Este impuesto grava la transmisión de viviendas usadas El tipo impositivo lo establece cada Comunidad Autónoma, aunque suele oscilar entre el 6% y el 10%,y éstos se aplican sobre el valor real del inmueble adquirido. En Andalucía, los tipos impositivos generales son:




Además, existen tipos reducidos para determinados casos por razones de política social, entre otros.

Como en el caso de AJD, se presenta a través del impreso oficial correspondiente en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.



IMPUESTOS QUE PAGA EL VENDEDOR


Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)


El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es el primero que suele venir a la cabeza al hablar de la fiscalidad de la venta de un inmueble llevado a cabo por una persona física.


Al confeccionar la Declaración de la Renta es necesario incluir la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de vivienda. Con carácter general, la ganancia se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión (menos los gastos y tributos inherentes a la misma) y de adquisición (más los gastos y tributos inherentes a la misma). Si el resultado es positivo, se le aplicará la escala de gravamen del ahorro, mientras que si es negativo, podrá compensarse con otras ganancias patrimoniales.


No obstante, existen diversos beneficios fiscales que, si se cumplen los requisitos, podrán reducir considerablemente la cuota resultante. A continuación exponemos brevemente alguno de ellos, aunque en el blog de la semana que viene procederemos a analizarlos con más profundidad:

  • Inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994: la ganancia previamente hallada puede resultar reducida a través de los coeficientes de abatimiento, al aplicar el régimen transitorio de la Disposición Transitoria 9ª.

  • Exención por reinversión de vivienda habitual: Se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual propiedad del contribuyente, siempre que el importe obtenido (no el importe de la ganancia), se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual, nueva o usada, y se cumplan determinadas condiciones, que analizaremos con detenimiento en el siguiente Post.

  • Exención por reinversión en rentas vitalicias aseguradas: desde 1-1-2015 se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. Hay que cumplir una serie de requisitos, los cuales también detallaremos en la semana que viene.

En el caso de que el vendedor fuese persona jurídica tendrá que pagar el Impuesto de Sociedades (IS), no el Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), con un tipo impositivo del 25%


Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o Plusvalía municipal


Es un impuesto municipal, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos, y se ponen de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real limitativo de dominio sobre los referidos terrenos.


Podéis encontrar toda la información acerca de este impuesto aquí.



La venta de una vivienda es una decisión de gran importancia, sobre todo entre los particulares que no se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles, por lo cual puede que no estén familiarizados con todas las repercusiones fiscales que puede llegar a tener.


En este tipo de operaciones, el asesoramiento de un profesional es fundamental, no solo con el objetivo de optimizar el pago de los diferentes tributos vinculados a la operación, sino también para garantizar que los mismos se cumplen en tiempo y forma, evitando de esta manera que no se apliquen recargos y sanciones por parte de la Agencia Tributaria.


Si quiere que le informemos de su caso concreto o necesita una asesoría fiscal para todo el proceso de pago de impuestos y liquidaciones, no dude en contactar con nosotros.



[1] Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

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